Gérer l'indivision en copropriété : les règles et la pratique

L'indivision est fréquente en copropriété, qu'elle résulte d'une succession, d'un achat à deux (partenaires de PACS, concubins) ou d'une séparation. Pourtant, le syndic ne peut pas gérer les indivisaires de manière séparée comme s'ils possédaient des lots distincts. L'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 pose des règles strictes.

L'obligation d'un mandataire unique

Pour simplifier les relations et garantir la validité des décisions, la loi impose aux co-indivisaires de désigner un mandataire unique pour les représenter auprès du syndic.

• Pour les votes en Assemblée Générale : seul le mandataire unique exprime le vote pour l'ensemble du lot. Les autres indivisaires peuvent assister à l'AG, mais ils ne disposent pas d'un droit de vote individuel.
• Pour la réception des notifications : les convocations et les procès-verbaux sont envoyés uniquement au représentant de l'indivision.

À défaut d'accord amiable pour désigner ce représentant, c'est le président du Tribunal Judiciaire qui doit être saisi pour en nommer un.

Qui doit payer les charges ?

Vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, les indivisaires sont solidairement tenus au paiement des charges si le règlement de copropriété contient une clause de solidarité (ce qui est le cas dans la quasi-totalité des règlements). Sans clause de solidarité, le syndic doit en théorie réclamer à chacun sa part divisionnaire, ce qui complexifie grandement le recouvrement.

La gestion fluide avec Coprify

Afin de respecter scrupuleusement l'article 23 sans alourdir la gestion quotidienne du syndic, Coprify intègre un module dédié aux indivisions :

• Unicité du compte tiers : Lors de la création d'une indivision, le compte tiers 4501.NNNN est automatiquement rattaché au seul représentant désigné. C'est lui qui reçoit les avis d'appels de fonds et les quittances.
• Transparence des quote-parts : L'application permet de renseigner les quote-parts internes de chaque membre de l'indivision pour information (par exemple, 50/50 ou 70/30), tout en maintenant une facturation consolidée et unique.
• Suivi des notifications : Le logiciel filtre automatiquement les destinataires des convocations d'AG pour n'adresser le pli officiel qu'au représentant légal.

Structurer correctement les indivisions dès l'entrée de la copropriété évite les contestations d'assemblée générale et sécurise le recouvrement des charges.